空き家の税金|空き家の譲渡にかかる譲渡所得税と特別控除について

不動産などを売却して所得を得た場合、その所得に対して税金がかかります。この税金を譲渡所得税といいますが、相続した実家の空き家を売却した場合には3,000万円の特別控除が適用されることがあります。この特別控除は、国による空き家活用促進の一環と考えられ、いくつかの条件を満たすことで適用の対象となります。

空き家の税金|譲渡所得税と特別控除について

譲渡所得税とは、不動産を売却した際に得た所得(譲渡所得)に対してかかる税金のことをいいます(厳密には譲渡所得にかかる住民税と所得税のことで、譲渡所得がマイナスの場合には納税の必要はありません)。実家の空き家を相続した所有者がその空き家を売却する場合も例外なく譲渡所得税が課税されますが、2014年(平成26年)に国土交通省より公布された「空家等対策の推進に関する特別措置法(以下、空き家対策特別措置法)」による税制改正で、その譲渡所得から3,000万円が特別に控除されるという特例ができました。

空き家の税金|空き家を譲渡して譲渡所得税の特別控除を受ける条件

譲渡所得税に特別控除が適用されるにはいくつかの条件があります。
参考:国土交通省ホームページ
【相続した空き家の条件】
● 相続する前までは、被相続人が居住していた
● 相続する以前は被相続人のみが居住していた
● 昭和56年5月31日以前に建築されたものである
● 相続してから譲渡するまで、貸し出されていたりしない

【譲渡する際の条件】
● 譲渡価額が1億円以下である
● 譲渡する空き家が現行の耐震基準に適合しているもしくは耐震リフォームをしたものである

耐震リフォームをして売却するには経済的な負担も生じます。また空き家を取り壊して更地にしてから譲渡するにも解体費用が生じるため、特別控除による税金の減額分と耐震リフォームや解体にかかる費用をそれぞれ試算して、損のない最適な選択をしましょう。

【適用期間に関する条件】
下記2つの条件ともに満たす必要があります。
● 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する
● 2016年(平成28年)4月1日から2019年(平成31年)12月31日までに譲渡する

<適用例>
① 2013年(平成25年)1月1日に相続した場合
2013年(平成25年)1月2日から2016年(平成28年)12月31日までに譲渡

② 2015年(平成27年)1月1日に相続した場合
2015年(平成27年)1月2日から2018年(平成30年)12月31日までに譲渡

③ 2017年(平成29年)1月1日相続した場合
2017年(平成29年)1月2日から2019年(平成31年)12月31日までに譲渡

④ 2019年(平成31年)1月1日に相続した場合
2018年(平成31年)1月2日から2018年(平成31年)12月31日までに譲渡

適用期間については少し複雑ですが、過去に相続した空き家も条件を満たせば特別控除を受けることができます。また今後実家の空き家を相続する場合は、2019年(平成31年)12月31日までに譲渡することが適用対象となる条件と理解するとよいでしょう。

空き家の税金|譲渡所得税に特別控除を受ける為に必要な書類

空き家を譲渡して得た譲渡所得税に対して特別控除を受けるには、下記のような書類が必要となります。
参考:国土交通省ホームページ
【空き家または空き家と敷地などを譲渡する場合】
● 譲渡所得金額の内訳が記載されている書類
● 譲渡した空き家およびその土地の登記事項証明書など
  オンラインで申請し、郵送で受け取ることが可能です。法務局のホームページで手続き方法について確認しましょう。
● 譲渡した空き家およびその土地の売買契約書の写し
● 譲渡した空き家の「被相続人居住家屋等確認書」
  譲渡した空き家のある市町村で取得可能です
● 譲渡した空き家の「耐震基準適合証明書」または「住設住宅性能評価書」の写し

【空き家を取り壊して、除却等した土地などを譲渡する場合】
● 譲渡所得金額の内訳が記載されている書類
● 譲渡した空き家およびその土地の登記事項証明書など
● 譲渡した土地の売買契約書の写し等
● 譲渡した土地の「被相続人居住用家屋等確認書」
  譲渡した土地のある市町村で取得可能です

申請書類を揃えるのも少し手間ですが、3,000万円の特別控除が支払う税金に与える影響を鑑みると、時間と手間をかける価値は十分にあるといえるでしょう。書類が揃ったら税務署へ提出します。

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