空き家のサブリースについて知る

サブリースということばを聞いたことはありますか?サブリースとは賃貸の一種で、画期的な不動産活用方法として一時期にはテレビなどでも取り上げられ、世間的にも注目されました。空き家対策としてもぜひ検討したい空き家活用方法の一つですが、賃貸とは異なる契約形態や収入となる家賃などについて理解しておく必要があります。

空き家のサブリースのメリット

サブリースとは、不動産会社が空き家所有者から物件を借り上げて所有者の代わりに賃貸運営を行うことです。不動産会社は、借り上げた空き家にリフォームなどした後、賃貸物件として空き家所有者の代わりに空き家を貸し出します。いわゆるまた貸しになり、不動産会社が空き家のサブリースを行う期間は契約によって決められています。

サブリースは、一戸建て・アパート・マンションを問わず、物件を一括で借り上げるのが一般的です。空き家をサブリースすることの最大メリットは、不動産会社との契約期間中は家賃が保証されるということです。入居者の有無に関わらず、毎月一定の収入を見込みことが出来ます。また、所有者の管理上の負担が軽減される点も大きなメリットです。所有者が高齢な場合などは特に、契約内容の確認、空室や家賃の滞納、入居者のトラブル対応や建物の保全・管理に割く手間が最小限となるためです。さらに、サブリースは物件の再活用ともいわれているようです。古い空き家や、思うように入居者が集まらなくなった物件なども、不動産会社によって改修が行われるため、入居者もより集まりやすくなるといわれています。

空き家のサブリースのデメリット

空き家をサブリースするにあたり、気を付けなければならないポイントが3つあります。1つ目は、契約期間です。空き家をサブリーズする際、不動産会社であるサブリース会社と契約を結びます。契約期間は2年から5年程度が一般的で、会社によっては最高で30年間の長期保証を謳っているところもあるようですが、ほとんどの場合は長期保証されないと思っていた方がいいでしょう。

2つ目は、家賃です。家賃は契約時に設定した金額をもとに、契約の更新時に家賃の見直しとなる契約がほとんどのようです。サブリースの場合、建物の老朽化などに応じて、賃料が低く再設定されるため、ほとんどの場合において所有者の家賃収入が年々減っていくというデメリットを認識しておく必要があります。また、サブリース会社が設定する家賃は、相場の7割から9割程度ということも注意すべき点です。

3つ目は、免責期間についてです。空き家をサブリースすることのメリットに家賃保証されることがありますが、免責期間中は家賃保証はなく無収入になります。新築時または退去時に設けられることがほんとんどのようですが、あくまでも契約によるため、この点はしっかり不動産会社に確認しましょう。

空き家の賃貸とサブリースの違いは?

入居者と直接契約を結ぶ賃貸契約の場合、物件の所有者が入居者から家賃、敷金、礼金を受け取ります。また空室や滞納が出た場合のリスク保証はなく、入居者の管理(クレーム対応など)も所有者の仕事になります。
一方サブリースの場合、サブリース会社から家賃を受け取るため、入居者とは金銭的な関わりはありません。それだけでなく、サブリース契約では入居者との契約から家賃回収、空室時や滞納時の対応、物件の管理などの責任が所有者からサブリース会社に移ります。
空き家など物件の所有者は、プロの不動産会社であるサブリース会社に物件の運営を任せることで、効率的な空き家管理が可能となります。一方で、サブリース会社が間に入るため、保証料などで家賃収入は最大の想定収入より確実に減収となるデメリットもあることはご説明したとおりです。
空き家をサブリースして活用する場合には、メリットとデメリットを比較した上で不動産会社との契約を検討しましょう。

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