空き家対策｜空き家を活用するには？

空き家対策として空き家の「活用」を検討する場合、主に次の４つの対策例が考えられます。

空き家を手放したくない場合や、維持費を払い続けるのは金銭的な負担が重すぎると感じる場合、もしくは将来的に所有者自身が移り住むまでだれかに住んでもらった方が家が傷まずに済むといったような場合は賃貸を検討してもよいでしょう。空き家を賃貸に出すにあたり、手直しに投資が必要な場合があるものの、借り手がいれば継続的な収入を見込むことができるだけでなく、空き家の管理・維持（掃除や換気など）自体を心配する必要がなくなるというメリットがあります。

ただし、空き家の入居者がいなければ家賃収入はもちろんありません。必ず借り手が現れるという保証はありません。そのため、賃貸に出す前に賃貸価格だけでなく需要の有無についてもしっかり確認した上で決断することをお勧めします。また賃貸に出す場合は、手続き等の一切を不動産屋へ委託するケースもあるでしょう。その場合は不慣れな手続き等から解放される代わりに管理委託料を支払う必要があることも認識しておくことが大切になります。
また見落としがちなポイントとして、一度空き家を貸し出すと売却しづらいと言われており、将来だれが管理するかなど親族間でもめる場合もあるようです。どの対策にも言えることですが、長期的な観点から検討をすることが重要です。

空き家を賃貸に出す際の最大の懸念は入居者が現れるか？という点ですが、その不安を解消するのがサブリースとよばれる手法です。サブリースとは不動産会社が物件の所有者から空き家を借り上げて、所有者に代わって入居者へ貸すことを言います。サブリース契約を結ぶと、所有者は入居者の有無に関わらず一定の家賃収入が保証され、入退去に関する手続きや家賃の集金業務などから解放されるというメリットがあります。

一方でデメリットもあります。ここでは主な３つをご紹介したいと思います。

• １.所有者に保証される賃料は相場よりも低い場合がほとんど

サブリース契約を結ぶ場合、不動産会社が所有者に保証する賃料、つまり所有者にとって収入となる賃料は、相場の80％～90％程度という場合がほとんどのようです。

• 2.数年ごとに契約更新があり、長期保証されない

サブリースは契約を更新できたとしても賃料が下がる場合がほとんどといわれています。

• ３.免責期間がある

サブリースのメリットは家賃保証される点にありますが、免責期間中は家賃保証はなく無収入になります。新築時または退去時に設けられることがほんとんどのようですが、あくまでも契約によるため、この点はしっかり不動産会社に確認することが大切です。

メリットデメリットを理解した上で、通常の賃貸とあわせてサブリース契約を検討してもよいでしょう。

所有している空き家を短期間で貸し出したい場合は、民泊を検討してもいいでしょう。賃貸・サブリースは年単位で長期契約を希望する人に向けた空き家の活用方法ですが、民泊は主に旅行者を対象とするため、短期滞在となります。

民泊ということばは最近メディアを通して耳にする機会も多いと思いますが、民泊についてまだよく分からないという方も多いでしょう。民泊とは、厚生労働省の資料によると「住宅の全部または一部を活用して宿泊サービスを提供すること」とされています。近年インターネットを通じて空き室を短期で貸したい人と旅行者をマッチングするビジネス（「Airbnb（エアービーアンドビー）」が世界各国で展開されており、日本国内においても急速に民泊ビジネスが広がりを見せていることから関心を集めるようになりました。
外国人旅行者数の増加にともない国内の宿泊施設不足が問題視されている中で、短期間で効率的に問題を解消する手段として注目を浴びたのが民泊です。高額な投資金額と長期にわたる建築期間が必要なホテルと比べて、民泊は即効性があり、宿泊施設不足の問題解消として現実的なオプションといえます。

また現在はソーシャルメディアの普及で、日本人が注目しない地域を外国人観光客が観光に訪れることも多く、地方にとっては民泊を利用して地域の活性化につなげるいい機会ともいえます。
国内外旅行者数は今以上の増加が見込まれるため、民泊は将来的な需要が底堅いといわれているようです。民泊オーナーは国際交流だけでなく国内旅行者との交流を気軽に楽しめるなどのメリットがあります。また前述の「Airbnb」に登録すると、空き家の所有者自身が営業活動をしなくても集客できるためとても便利なサービスといわれています。しかし、民泊は不特定多数の宿泊者が利用する点で様々なトラブルが懸念されるデメリットもあります。そして何よりも民泊の法整備が追い付いていません。国は2017年（平成29年）6月9日に「住宅宿泊事業法（民泊新法）」を成立し、2018年春にも施工される予定です。民泊新法も踏まえて、民泊の計画を進めていくことがオススメです。

空き家を地域に役立てることも活用の一つです。地域の福祉サービス提供の場や地域のコミュニケーションの場としての活用を検討してはいかがでしょうか。このような活用をした場合には、自治体に申請すると固定資産税など税金面で優遇を受けることができる場合もあるようです。また場合によっては空き家を寄付できる場合もあるようです。関心のある方は自治体の相談窓口に問い合わてみましょう。