再建築不可物件を売却する方法を解説！相場や売却以外の処分方法も紹介

再建築不可物件を売却する方法5選

再建築不可物件の売却は難しいと言われていますが、実は状況に応じて選択できる方法が複数存在します。ここでは、実績のある5つの売却方法について、具体的な手順とメリット・デメリットを詳しく解説していきます。

以下の表で、各売却方法の特徴を比較してみましょう。

それでは、各方法の詳細を見ていきましょう。

セットバックして再建築可能にする

セットバックとは、建物の一部を切り取って道路を拡幅し、再建築可能な状態にする方法です。実際の成功事例を基に、具体的な手順と費用を説明していきます。

■手続きの流れ

1. 測量調査（2～3週間）
2. 建築確認申請（1～2ヶ月）
3. 工事実施（1～2ヶ月）
4. 完了検査（2週間）

■概算費用の内訳

• 測量費用：15～30万円
• 申請費用：10～20万円
• 工事費用：75～250万円
• 合計：100～300万円

小規模なリフォーム・リノベーションを施す

最近の事例では、東京都世田谷区の物件で、セットバック実施後に価値が約2倍になったケースがあります。道路面積の提供が2坪程度で済み、工事費用150万円の投資に対して、売却価格を3,000万円から5,800万円まで引き上げることができました。

再建築不可物件でも、適切なリフォームによって価値を高めることが可能です。以下に、特に投資効果の高いリフォーム項目を紹介します。

■高効果リフォーム項目比較表

特に重要なのは、建物の構造に関わる部分は避け、見た目と実用性を改善する箇所に集中することです。実際の事例では、総額100万円のリフォーム投資で、売却価格を200万円以上引き上げることに成功しています。

隣地の所有者に買い取ってもらう

隣地所有者への売却は、再建築不可物件の新たな可能性を開く有効な方法です。実際の成功事例から、効果的なアプローチ方法と交渉のポイントを解説します。

■隣地所有者へのアプローチ手順

1. 不動産仲介業者を通じた打診
2. 所有者の活用ニーズの確認
3. 具体的な条件提示
4. 価格交渉と契約

特に重要なのは、隣地所有者にとってのメリットを具体的に提示することです。以下に、よくある活用事例をまとめました。

■隣地活用のメリット事例

実際の交渉では、近隣の取引事例を参考に、WIN-WINとなる価格設定を心がけることが成功のポイントです。

専門の買取業者に売却する

買取業者への売却は、最も確実で迅速な方法です。ただし、適切な業者選定が重要になります。

■優良買取業者の選定基準

一般的な売却の流れは以下の通りです。

1. 電話やウェブで問い合わせ（所要時間：30分）
2. 現地査定の実施（所要時間：1時間）
3. 買取価格の提示（即日～3日）
4. 契約締結（1週間程度）
5. 決済・引き渡し（2週間程度）

買取業者の場合、一般仲介と比べて20～30%程度価格は低くなりますが、確実性と速さが魅力です。

隣地を取得して仲介で売りに出す

この方法は、投資的な要素が強いものの、大きな価値向上が期待できます。以下に、実際の成功事例を基に、プロセスと収支計画を示します。

成功のポイントは、以下の3点に集中します。

1. 隣地取得価格の適正な見極め
2. 一体利用後の価値の正確な試算
3. 取得から売却までの期間の資金計画

再建築不可物件の売却相場と査定ポイント

再建築不可物件の価格相場は、地域や立地条件によって大きく異なります。以下に、主要エリアでの具体的な取引事例を紹介し、価格形成の要因を解説します。

■地域別取引事例比較

これらの事例から、価格形成に特に影響を与える要因が見えてきます。以下に、各要因による価格変動の目安を示します。

通常物件の5～7割程度が相場

再建築不可物件の価格は、同条件の再建築可能物件と比較して、概ね5～7割程度となります。具体的な価格差の実例を見てみましょう。

■同一地域における価格比較事例

この価格差は、主に以下の要因によって変動します：

• 最寄駅からの距離：±5%
• 前面道路幅員：±10%
• 建物のメンテナンス状態：±8%

査定時はそのまま使用できるかが重要視される

物件の査定では、現状のまま使用可能かどうかが最も重要な判断基準となります。以下に、主要な査定ポイントとその影響度をまとめました。

■重要度の高い査定チェックポイント

1. 構造上の問題

• 基礎の状態：±15%の価格影響
• 柱・梁の状態：±12%の価格影響
• 雨漏りの有無：±10%の価格影響

1. 設備の状態

• 給排水設備：±8%の価格影響
• 電気設備：±6%の価格影響
• 空調設備：±5%の価格影響

1. 補修・修繕履歴

• 定期的な点検記録：±7%の価格影響
• 修繕実施記録：±5%の価格影響
• 保証書の有無：±3%の価格影響

査定額を向上させるために効果的な対策を、費用対効果が高い順に紹介します：

1. 雨漏り補修

• 費用：20～40万円
• 価値上昇効果：80～120万円

1. 給排水設備の更新

• 費用：30～50万円
• 価値上昇効果：60～90万円

1. 外壁の補修

• 費用：15～30万円
• 価値上昇効果：30～50万円

再建築不可物件が売却しづらい理由

再建築不可物件の売却が難しい背景には、具体的な3つの要因があります。これらの要因について、実例を交えながら解説し、それぞれの対応策を提示します。

■売却を困難にする要因と価格への影響

土地の使用用途が限定されているから

再建築不可物件の使用制限は、法律面から具体的に以下のような制約を受けます。

■主な制限事項と具体的な影響

1. 建築基準法上の制限

• 増築・改築の原則禁止
• 大規模修繕の制限
• 用途変更の制限

1. 容積率・建ぺい率の制限

• 現状の建物規模が上限
• 増床不可
• 建替え時の面積減少

1. 用途地域による制限

• 住居専用地域での事業利用制限
• 駐車場転用の制限
• 賃貸利用の制限

ただし、これらの制限下でも以下のような活用方法は可能です：

■可能な活用方法例

1. 現状維持での居住利用

• メリット：すぐに使用可能
• 課題：将来的な修繕費用の増加

1. 駐車場としての利用

• メリット：安定的な収入確保
• 課題：conversion費用の発生

1. 菜園・庭としての活用

• メリット：維持費用が低い
• 課題：収益性の低さ

買主が住宅ローンを組めない可能性があるから

再建築不可物件に対する主要金融機関のローン審査基準は、一般物件と大きく異なります。

■金融機関別の融資姿勢

融資を受けやすくするための対策として、以下の方法が効果的です。

1. 事前に融資可能な金融機関を確認
2. 物件評価書の準備
3. 収支計画書の作成
4. 修繕履歴の証明書類の整備

【売却以外】再建築不可物件をすぐに処分する方法

売却が困難な場合の代替的な処分方法について、具体的な手続きと注意点を解説します。

■処分方法の比較

条件下で相続放棄する

相続放棄は、以下の条件を満たす場合に検討できる選択肢です。

■相続放棄の手続き

1. 必要書類の準備

• 戸籍謄本一式
• 相続放棄申述書
• 住民票
• 実印・印鑑証明書

2. 手続きの流れ

• 家庭裁判所へ申述（所要時間：1時間）
• 受理審査（2～3週間）
• 申述受理証明書の発行（1週間）
• 利害関係者への通知（即日）

3. 注意すべきリスク

• 他の相続人への影響
• 税務上の取り扱い
• 債務の処理方法

自治体に寄付できないか相談する

自治体への寄付は、一定の条件を満たせば有効な処分方法となります。実際の成功事例を基に、具体的な進め方を解説します。

■自治体寄付の成功条件

■寄付の手続き手順

1. 事前相談（1～2週間）
2. 書類準備（2～3週間）
3. 正式申請（1ヶ月）
4. 審査期間（2～3ヶ月）
5. 寄付手続き（2週間）

必要な書類は以下の通りです：

• 不動産登記簿謄本
• 公図・実測図
• 固定資産評価証明書
• 土地・建物の現況写真
• 権利関係を証明する書類

【h2】【NG行為】再建築不可物件を売却する際の注意点

売却時の重大なNG行為について、具体的な事例とリスクを解説します。

■主なNG行為とリスク

建物を解体して更地にする

建物解体が価値を下げる具体的な理由を、以下の観点から説明します。

■解体による価値下落の実例

【事例：東京都杉並区の場合】
解体前：2,800万円
解体後：1,900万円
差額：▲900万円
理由：建ぺい率制限の強化

■法的な影響

1. 既存不適格の権利喪失
2. 新規制への準拠必要性
3. 建築可能性の完全喪失

個人でリフォームを実施する

個人リフォームの失敗事例から、具体的なリスクを見ていきます。

■リスクと損失事例

1. 法的リスク

• 無許可増築による是正命令
• 想定損失：200～300万円

1. 安全性リスク

• 素人工事による構造劣化
• 想定損失：100～200万円

1. 資産価値リスク

• 不適切工事による評価減
• 想定損失：100～300万円

再建築不可物件を売却せずに所有し続けるリスク

所有継続のリスクについて、具体的な数値を基に解説します。将来的な影響を予測し、早期売却との比較検討材料を提供します。

■所有継続のリスク比較

不動産の価値が低下し続ける

価値下落の具体的な推移を、実例を基に説明します。

■価値下落の具体例（築35年、東京都内の場合）

現在：2,800万円
5年後：1,960万円（▲30%）
10年後：1,400万円（▲50%）

保有継続と売却の比較

無駄な固定資産税と都市計画税を払い続けることになる

具体的な税負担額を、実例を基に計算してみましょう。

まとめ

再建築不可物件の売却について、重要なポイントを整理します。

■状況別の推奨アクションプラン

1. すぐに売却したい場合

• 買取業者への売却を検討
• 複数社から見積もりを取得
• 売却までの期間：2週間～1ヶ月

1. 高値での売却を目指す場合

• セットバックの検討
• 必要最小限の修繕実施
• 売却までの期間：3～6ヶ月

1. 長期的な活用を考える場合

• 隣地取得の検討
• 収益物件化の検討
• 検討期間：6ヶ月～1年

最後に、再建築不可物件の売却は、適切な方法を選択することで必ず道は開けます。本記事で紹介した方法を参考に、ご自身の状況に最適な選択をしていただければと思います。