空き家の税金 空き家の税金

空き家の税金

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税金のこと

空き家を相続してから手放すまで、空き家に課税される税金はさまざまです。その中でも空き家の所有者が知っておきたい「相続税」「固定資産税」「都市計画税」「譲渡所得税」についてご説明します。

1.相続税

相続税とは、両親や親族などが亡くなって財産や借金などを受け継いだりする場合に発生する税金のことをいいます。亡くなった人を被相続人、財産や借金など相続する人を相続人とよびます。空き家を相続する場合もあらかじめ決められた条件にあてはまる場合は相続税を支払う義務がありますが、相続税はすべての人に発生するわけではなく、財産の額と相続人数によっては発生しません。相続税が発生する割合は全体の数パーセントといわれています。

相続税が課税される条件は、相続した純資産額が相続税の基礎控除(3000万円+600万円×法定相続人の数)を超える場合のみです。また支払い義務がある場合は、相続してから10カ月以内に「相続税の申告」をすることが義務付けられています(基礎控除額を下回る場合は申告の必要がなく、納税の義務もありません)。

例えば、相続人が配偶者と子供3人の場合の相続税の基礎控除は
3000万円+(4×600万円)=5400万円
 となります。
この場合、5400万円を超える資産を相続した場合、申告の必要があるということです。ここで気を付けなければならないのは、前述したとおり支払い期限です。期限を過ぎると本来支払うべき相続税以外にも、加算税や延滞税といった罰金が加算されることもありますので注意が必要です。

2.固定資産税

固定資産税とは、家屋や土地などの固定資産に対して課税される税金のことです。毎年1月1日の時点で固定資産を所有している人に納税義務があるとされています。課税の対象となるのは、自治体が管理する「固定資産課税台帳」に登録されている土地や家屋であるため、誰も住んでいない空き家でも所有者は固定資産税を納める義務があります。

家き屋は住宅地と同様、住宅用地特例が適用され、課税標準額が評価額の最大6分の1になるなどの軽減措置が適用されています。もし空き家を取り壊して更地にすると特例の対象外となってしまい、固定資産税が上がることになります。
そのため、たとえ不要な空き家でも取り壊さないほうが節税になっていいと考える所有者が当然多く、結果として放置空き家が増加する一因になっていると考えられます。
しかし、同じ空き家でも市町村により「特定空き家」に認定され、「勧告」を受けると住宅用地特例の軽減措置から対象外となってしまいます。つまり固定資産税が最大6倍になるため、空き家の所有者は適切に対策する必要があります。

3.都市計画税

都市計画税とは、原則として市街化区域内とよばれるエリアにある不動産の所有者に課せられる税金のことです。「都市計画法」では市街化区域を次のように定義しています。

「市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。」

納付された税金は、公園・道路・下水道などの整備や改善、またそのエリアの住人たちがよりよい環境下で暮らすことができるような「まちづくり」のために使われます。

4.譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却した際に得た所得を譲渡所得といい、その譲渡所得に対してかかる税金を譲渡所得税といいます(厳密には譲渡所得にかかる住民税と所得税のことをいい、譲渡所得がマイナスの場合には納税の必要はありません)。空き家になった実家を相続人が売却する場合も例外なく譲渡所得税が課税されますが、「空き家対策特別措置法」における税制改正により、その譲渡所得から最高3,000万円が控除されるという特例があります。

この特例を受けるための主な要件は次のようなものです。

  • 1.相続や遺贈により財産を取得した者であること。
  • 2.被相続人のみが居住していた旧耐震性基準の戸建て住宅用であり、相続を機に空き家となったもの。(耐震性のないものは、耐震リフォームをした場合に限る)
  • 3.その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
  • 4.その財産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡しているおり、且つその譲渡が2016年(平成28年)4月1日から2019年(平成31年)12月31日までに間になされていること。

特例を受ける為には、譲渡期限や譲渡する空き家が条件を満たす必要がある為、所有している空き家に適用可能か確認しましょう。

その他お金に関係すること

実は空き家には税金以外にもかかる費用があります。

その1:保険関係

空き家は、その性質上火災や地震によって建物が崩壊し、木材が飛散して近隣住民にけがを負わせるような事態になることも想定されるため、火災保険や地震保険の加入を検討することがオススメです。また総務省消防庁のデータによると、出火原因でもっとも多いのは、たばこの次に放火です。人の住まない空き家は放火のターゲットにされやすいといわれており、保険加入の重要性が高まってきます。
しかし空き家は一般住宅としてではなく店舗や事務所で加入する必要もあり、その場合は保険料が住宅よりも高くなることを認識しておきましょう。

その2:修繕・積立・管理費用

空き家がマンションの場合、修繕積立金や管理費を毎月支払う必要があります。また一軒家の場合は、外壁の塗装や屋根、庭の管理が必要になります。雪が降る地域では落雪などによる事故の危険性も考慮しなければなりません。
空き家の所有者が遠方に住む場合、管理をサービス会社へ委託することも多いでしょう。その場合はもちろん委託料が発生することも念頭に置いておく必要があります。


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