空き家が倒壊したら誰の責任になる？賠償責任や危険性を解説！

き家の管理は多くの所有者にとって悩みの種となっているようです。特に、空き家の倒壊による事故や被害が発生した場合、所有者にはどのような責任が生じるのか、不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。

近年、人口減少や高齢化の進展により、空き家の数は年々増加傾向にあるとされています。しかし、相続や遠方居住などの理由で、適切な管理が行き届かないケースも少なくありません。そのため、空き家の倒壊による事故のリスクも高まっている可能性があります。

実際に、空き家が倒壊して近隣の建物や通行人に被害を与えるケースも報告されています。このような事故が発生した場合、空き家の所有者には思わぬ賠償責任が発生する可能性があります。また、空き家を放置し続けると、行政から「特定空家等」として認定され、様々な対応を求められる可能性もあります。

この記事では、空き家が倒壊した場合の責任の所在や、倒壊の原因、予防対策について詳しく解説していきます。また、空き家の管理でお困りの方に向けて、具体的な解決策についてもご紹介していきます。空き家の所有者の方はもちろん、将来空き家を相続する可能性のある方にも参考にしていただける内容となっています。

空き家が倒壊したら誰の責任になる？

空き家の所有者には、建物が倒壊して周囲に被害を与えた場合、賠償責任が生じる可能性が高いとされています。これは、所有者には建物を適切に維持・管理する義務があるためです。

実際の賠償事例では、空き家の倒壊により隣家の外壁を損傷させたケースで約300万円、駐車中の車両を破損させたケースで約150万円の賠償金が発生したとされています。さらに、人的被害が発生した場合は、治療費や慰謝料なども含めて、より高額な賠償責任が生じる可能性があります。

以下の表は、空き家の倒壊による主な賠償内容をまとめたものです。

このような高額な賠償責任を負うリスクを考慮すると、空き家の所有者は定期的な点検や適切な管理を行うことが望ましいと考えられます。また、賠償責任保険への加入も、リスク管理の一つの方法として検討する価値があるかもしれません。

空き家の管理責任は民法第717条で定められている

民法第717条では、土地の工作物（建物を含む）の設置または保存に瑕疵があり、他人に損害を与えた場合、その工作物の占有者が損害賠償責任を負うと定められています。所有者が占有者と異なる場合でも、所有者は工作物の瑕疵について責任を負う可能性があるとされています。

具体的な管理責任の内容として、以下のようなものが考えられます。

1. 定期的な建物点検
2. 必要な修繕の実施
3. 災害対策
4. 防犯対策
5. 近隣への配慮

特に重要なのは「予見可能性」と「回避可能性」という考え方です。例えば、台風による倒壊が予測できる状況で何も対策を講じなかった場合、所有者の管理責任が問われる可能性が高くなるとされています。

空き家の所有者に求められる具体的な注意義務は以下の表のようにまとめられます。

このように、空き家の所有者には様々な管理責任が生じる可能性があり、適切な対応を怠ると法的責任を問われるリスクがあると考えられます。

空き家が倒壊する原因

空き家の倒壊は、様々な要因が複合的に絡み合って発生することが多いとされています。以下では、主な倒壊原因とその特徴、さらに早期発見のポイントについて詳しく解説していきます。

特に注意が必要な倒壊リスクの評価基準は以下の表のようにまとめられます。

これらのリスク要因を理解し、適切な対策を講じることで、倒壊のリスクを軽減できる可能性があります。以下では、それぞれの原因について詳しく見ていきましょう。

原因①：家の経年劣化・破損

建物の経年劣化は、時間の経過とともに避けられない現象とされています。特に放置された空き家の場合、通常の居住中の建物よりも劣化が加速する可能性があります。

建物の部位ごとの主な劣化症状は以下の表のようにまとめられます。

これらの症状は、定期的な点検によって早期発見できる可能性があります。特に梅雨時期や台風シーズン前後の点検が推奨されています。

点検の際は、以下のようなチェックリストを活用することで、見落としを防ぐことができるとされています。

1. 屋根の状態（瓦のズレ、破損）
2. 外壁の状態（ひび割れ、膨らみ）
3. 基礎の状態（沈下、ひび割れ）
4. 雨どいの状態（詰まり、破損）
5. 建物の傾き

これらの点検項目について、写真やメモで記録を残しておくことで、経年での変化を把握しやすくなると考えられます。

原因②：害虫による倒壊

空き家における害虫被害の中でも、特にシロアリによる被害は建物の構造に重大な影響を与える可能性があるとされています。シロアリは木材を食べることで建物を内側から劣化させ、最終的には倒壊のリスクを高める原因となり得ます。

シロアリ被害の進行段階と特徴は、以下の表のようにまとめられます。

シロアリ被害の早期発見のためのチェックポイントとして、以下のような項目が挙げられます。

1. 木材をたたいた時の音の変化
2. 床を踏んだ時のたわみや異音
3. ドアや窓の開閉不良
4. 羽アリの死骸や蟻道の有無
5. 木材の表面の変色や劣化

プロによる調査が推奨されるタイミングは、以下のような場合とされています。

なお、シロアリ対策を実施する際は、単に駆除するだけでなく、再発防止のための予防措置も重要とされています。床下換気の改善や防腐・防蟻処理など、総合的な対策を講じることで、より効果的な予防が可能になると考えられます。

原因③：放火や不法占拠などの人的倒壊

空き家における人為的な倒壊リスクは、適切な管理がなされていない場合に特に高まる可能性があるとされています。実際の事例では、放火や不法侵入による建物の損傷が、最終的に倒壊につながるケースが報告されています。

効果的な防犯対策とその特徴は、以下の表のようにまとめられます。

地域コミュニティと連携した効果的な見守り体制として、以下のような取り組みが考えられます。

1. 近隣住民への連絡先の共有
2. 自治会との情報共有体制の構築
3. 地域の防犯パトロールへの協力依頼
4. 警察署への定期的な巡回要請
5. 防犯灯の設置要請

これらの対策を組み合わせることで、より効果的な防犯体制を構築できる可能性があります。特に、地域との良好な関係性を築くことは、空き家の見守り体制を強化する上で重要な要素となり得ると考えられます。

原因④：台風や地震などの自然災害

自然災害による空き家の倒壊リスクは、建物の状態や立地条件によって大きく変わる可能性があるとされています。特に、日常的な管理が行き届いていない空き家は、災害時により深刻な被害を受けやすい傾向にあると考えられます。

災害の種類別にみる主な被害と対策は、以下の表のようにまとめられます。

空き家の災害対策として有効な保険の種類と特徴については、以下のように整理できます。

災害発生時の緊急連絡先リストには、以下の項目を含めることが推奨されています。

1. 市区町村の防災担当課
2. 地域の消防署
3. 損害保険会社
4. 近隣住民の代表者
5. かかりつけの建築業者

また、行政による空き家の災害対策支援制度として、以下のようなものが利用できる可能性があります。

1. 耐震診断・耐震改修補助
2. ブロック塀等の安全対策補助
3. 空き家の解体補助
4. 災害復旧支援制度

これらの支援制度は地域によって内容や条件が異なる可能性があるため、お住まいの自治体に確認することが推奨されています。

放置していると「特定空家等」に認定されてしまう

空き家を適切に管理せずに放置すると、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、「特定空家等」として認定される可能性があるとされています。この認定は、所有者に対して様々な不利益をもたらす可能性があります。

特定空家等の認定基準と具体例は、以下の表のようにまとめられます。

特定空家等に認定された場合の具体的なデメリットには以下のようなものがあります。

認定を避けるために所有者が取るべき対策として、以下のような方法が考えられます。

1. 定期的な建物点検と修繕
2. 敷地内の清掃・草刈り
3. 近隣住民とのコミュニケーション
4. 行政への相談・報告
5. 専門家への相談

また、空き家の管理・解体に関する行政の支援制度として、以下のようなものが利用できる可能性があります。

1. 空き家の改修補助
2. 解体費用の助成
3. 空き家バンクへの登録支援
4. 専門家による相談窓口
5. 固定資産税の軽減措置

これらの支援制度を活用することで、特定空家等への認定リスクを軽減できる可能性があります。

まとめ：空き家の相談なら空き家売り買いドットコムがおすすめ

空き家に関する問題は、所有者にとって大きな負担となる可能性があり、専門家に相談することで適切な解決策が見つかる可能性があります。これまでご説明してきた内容を踏まえ、空き家所有者が取るべき優先的なアクションを整理してみましょう。

所有者が実施すべき対策の優先順位は以下の表のようにまとめられます。

このような空き家に関する様々な課題の解決をサポートするサービスとして、空き家売り買いドットコムが注目されています。

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